Renoveringschans, kvadratmeterpris och amorteringskrav. Familjer som växer, flyttar eller flyttar isär.

Vårt boende kantas av val och kval – stora som små beslut som påverkar vår ekonomi, vardag och våra liv.

Och inte sällan måste våra visioner och drömmar vägas mot krassa ekonomiska kalkyler.

Att navigera rätt med sin bostad har aldrig varit enkelt men det var länge sedan vi behövde en stadig och hjälpande hand så mycket som nu.

Bostadsguiden:

NÄR DU STÅR I VALET
OCH KVALET

Vårt livs största affär. Så beskrivs våra bostadsköp.

Inte konstigt att det väcker många tankar och känslor.

För oavsett var du är i livet – på väg mot din allra första egna adress eller om du ska förverkliga ditt livs husdröm – finns mycket att tänka på när du ska köpa ditt nästa boende.

Bostaden är en av våra allra viktigaste byggstenar i livet. Och när dottern ska flytta till en egen lägenhet, huset måste renoveras eller ni äntligen ska förverkliga den där husdrömmen som har velat flytta ut ur datorn i åratal – då är besluten både många och svåra.

Samtidigt har bostadsmarknaden gått igenom flera förändringar under 2022. Hela 64 procent av Sveriges befolkning känner nu en ökad oro för sin privatekonomi enligt en ny undersökning från Ipsos som Danske Bank låtit göra. Oron består till stor del på stigande bolåneräntor, fallande bostadspriser och ökade energi- och livsmedelspriser.

Här är guiden som gör det åtminstone lite enklare att landa rätt bland valen och kvalen – för just dig och din livssituation.

Är det bäst att köpa först eller sälja först?

Beslutet är taget och flyttlasset ska gå.
Frågan är bara vart – och i vilken ordning allt ska ske.

– Att köpa eller sälja först är den eviga frågan. Det finns fördelar och nackdelar med båda sätten, som kunden och banken måste väga mot varandra, säger Victor Nilsson, privatrådgivare på Danske Bank.

Säljer du först vet du hur mycket pengar du har att röra dig med när du köper din nästa bostad. Hela bostadsaffären blir ekonomiskt sett mindre riskfylld. Nackdelen är då att du inte vet vart du ska flytta och det är inte säkert att en bostad som uppfyller alla dina krav hinner dyka upp på marknaden.

– Det finns fördelar och nackdelar med båda sätten, som kunden och banken måste väga mot varandra, säger Victor Nilsson, privatrådgivare på Danske Bank. Men givet osäkerheten i omvärlden och den påverkan det har på hushållens ekonomi, kan det vara klokt att fundera på att sälja innan man köper nytt.

Köper du däremot först är det troligt att du hittat en bostad som du verkligen vill ha. Det passar alltså bättre om du letar efter en bostad i ett specifikt område eller med vissa egenskaper. Drömboendet helt enkelt. Nackdelen här är den ekonomiska osäkerheten som din framtida försäljning skapar – kommer du få ut det du vill när du säljer?

– Om du väljer att köpa först, försök i så fall att sikta på ett långt tillträde, så att du ger dig själv tiden och marginalen att sälja din nuvarande bostad. Och undvik att sätta dig i en situation där du måste flytta snabbt och kanske inte få ut värdet av ditt boende, säger Victor Nilsson.

Victor Nilsson, privatrådgivare på Danske Bank.

Rörlig eller bunden ränta – hur ska man tänka egentligen?

Oavsett hur mycket bolån du har finns det en fråga som alla förr eller senare behöver fundera på.
Hur ska du göra med räntan?

– Om man ska ha rörlig ränta eller bunden ränta är utan tvekan en av de vanligaste frågorna jag möter. Det vi kan göra är att förklara så kunden kan göra en avvägning vad som passar bäst, säger Victor Nilsson.

Rörlig ränta innebär egentligen att räntan är bunden i tre månader. Eftersom räntan kan ändras var tredje månad kan du inte veta vad du kommer betala i räntekostnad på lång sikt. Räntan kan både gå upp och ner. Så rörlig ränta passar dig som inte behöver veta exakt hur mycket du kommer betala varje månad och är beredd att ta risken.

Bunden ränta innebär att du får samma ränta under hela bindningstiden.

Jennie Sandén, privatekonom på Danske Bank.

Rörlig ränta innebär egentligen att räntan är bunden i tre månader. Eftersom räntan kan ändras var tredje månad kan du inte veta vad du kommer betala i räntekostnad på lång sikt. Räntan kan både gå upp och ner. Så rörlig ränta passar dig som inte behöver veta exakt hur mycket du kommer betala varje månad och är beredd att ta risken.

Bunden ränta innebär att du får samma ränta under hela bindningstiden.

Stigande bolåneräntor har ökat intresset för att binda räntan och många experter tror att flera höjningar från Riksbanken är att vänta. Är det då läge att binda räntan?

Jennie Sandén, privatekonom på Danske Bank.

Stigande bolåneräntor har ökat intresset för att binda räntan och många experter tror att flera höjningar från Riksbanken är att vänta. Är det då läge att binda räntan?

– Att binda räntan är ett sätt att få kontroll på sina bolånekostnader. Man ska helt enkelt se det som ett verktyg för att skapa trygghet i sin ekonomi. Därför är det aldrig för sent att binda räntan. Genom att binda hela eller delar av bolånet har du full koll på hur mycket du kommer betala under en längre tidsperiod, säger Jennie Sandén, privatekonom på Danske Bank.

Historiskt sett har många valt att ha rörlig ränta på sina bolån men då ska man samtidigt komma ihåg att det kan skapa osäkerhet.

– Om man har en ekonomi som klarar av svängningarna när räntan går upp kan man välja rörlig ränta. Har man en ekonomi som är tajtare, med mindre marginaler, är det bra att ta en dialog med sin bank om vilka alternativ som finns, säger Jennie Sandén.

Historiskt sett har många valt att ha rörlig ränta på sina bolån men då ska man samtidigt komma ihåg att det kan skapa osäkerhet.

– Om man har en ekonomi som klarar av svängningarna när räntan går upp kan man välja rörlig ränta. Har man en ekonomi som är tajtare, med mindre marginaler, är det bra att ta en dialog med sin bank om vilka alternativ som finns, säger Jennie Sandén.

– Mycket beror på vilken ekonomi du har, och hur mycket du känner att du klarar av när räntan går upp, säger Jennie Sandén.

Vilken ränta får jag på tillträdesdagen?

Nu när bolåneräntorna gått upp och Riksbanken aviserat flera höjningar av styrräntan är det en väldigt vanlig fråga. Frågan är extra aktuell eftersom många som köper nu har tillträde först om ett par månader. Den generella regeln är att du får räntan som är aktuell på tillträdesdagen – då köpet går igenom och lånen tas.

Vad innebär en räntehöjning i kronor och ören?

Klicka för att se hur räntan påverkar. Här räknat per år på ett lån på 2 miljoner kronor, före ränteavdrag och inte med hänsyn till amortering.

Video: Vilken ränta ska jag välja?

Ska vi leta nytt boende – eller anpassa det vi har?

När familjen blir större eller barnen flyttar ut.
När pensionen närmar sig eller när separationen är oundviklig.

Det är när livet förändras som vardagens fundament ofta får sig en törn eller förändras i grunden.
Som vårt boende.

Bo kvar eller flytta – när livet förändras brukar dessa frågor bli extra aktuella. Vanliga brytpunkter är till exempel när familjen blir större, när barnen flyttar ut, pensionen närmar sig eller vid separation.

– Vi har olika bostadsbehov vid olika tidpunkter i livet. Då kan det vara bra att prata med oss. Du vet vad som passar dig bäst men vi kan ge dig uppdaterade ekonomiska ramar, säger Victor Nilsson.

Det banken tittar på är hur inkomsten förändrats och hur bostadens värde utvecklats.

– Våra kunder vet bäst själva vad de kan få för pengarna och vad som passar deras situation – men vi hjälper till att skapa realistiska förväntningar, säger han.

Väljer man att bo kvar finns ju möjligheten att anpassa det nuvarande boendet så att det fungerar även i framtiden. Kanske väljer man att dela upp ett stort rum till två mindre för att ge barnen egna rum. Då är också en dialog med banken till stor hjälp. Genom att utöka bolånet kan man få råd att göra förändringarna som behövs.

När man i stället befinner sig i en situation då den nuvarande bostaden känns för stor finns också ekonomiska alternativ att tänka på.

– Barnen flyttar ut, man är närmare pensionsåldern, då tänker många över sitt boende. Då kan det kännas lockande att minska på storleken på bostaden, kanske för att skapa en ekonomisk buffert och resa lite mer, eller lägga pengarna på ett fritidshus och behålla en mindre lägenhet, säger Victor Nilsson.

Väljer man att bo kvar finns ju möjligheten att anpassa det nuvarande boendet så att det fungerar även i framtiden. Kanske väljer man att dela upp ett stort rum till två mindre för att ge barnen egna rum. Då är också en dialog med banken till stor hjälp. Genom att utöka bolånet kan man få råd att göra förändringarna som behövs.

När man i stället befinner sig i en situation då den nuvarande bostaden känns för stor finns också ekonomiska alternativ att tänka på.

– Barnen flyttar ut, man är närmare pensionsåldern, då tänker många över sitt boende. Då kan det kännas lockande att minska på storleken på bostaden, kanske för att skapa en ekonomisk buffert och resa lite mer, eller lägga pengarna på ett fritidshus och behålla en mindre lägenhet, säger Victor Nilsson.

Väljer man att bo kvar finns ju möjligheten att anpassa det nuvarande boendet så att det fungerar även i framtiden. Kanske väljer man att dela upp ett stort rum till två mindre för att ge barnen egna rum. Då är också en dialog med banken till stor hjälp. Genom att utöka bolånet kan man få råd att göra förändringarna som behövs.

När man i stället befinner sig i en situation då den nuvarande bostaden känns för stor finns också ekonomiska alternativ att tänka på.

– Barnen flyttar ut, man är närmare pensionsåldern, då tänker många över sitt boende. Då kan det kännas lockande att minska på storleken på bostaden, kanske för att skapa en ekonomisk buffert och resa lite mer, eller lägga pengarna på ett fritidshus och behålla en mindre lägenhet, säger Victor Nilsson.

Attefallshus och tillbyggnad

Intresset för att bygga så kallade attefallshus har växt de senaste åren. En ”attefallare” innebär inte bara en utökad boyta, gästhuset kan också bli en inkomstkälla om man hyr ut det ett par veckor om året.

Energismart

Tilläggsisolering, värmepump, solpaneler eller treglasfönster är exempel på investeringar som kan sänka dina kostnader, ge mer komfort och samtidigt öka värdet på din bostad över tid.

Att uppgradera hemmet kan vara bra både för plånboken och för att öka trivseln. Här är några investeringar som kan vara bra för framtiden.

Fler rum?

Ett extra sovrum eller en balkong är exempel på investeringar som i de allra flesta fall uppskattas av nästa ägare och som kan öka värdet på bostaden. Att göra stora renoveringar av exempelvis kök och badrum inför en försäljning är däremot oftast inget som lönar sig. En lagom nivå är i stället att fixa ytskikt, som att måla väggar eller kanske ta bort en sliten heltäckningsmatta och slipa golv.

Fler rum?

Ett extra sovrum eller en balkong är exempel på investeringar som i de allra flesta fall uppskattas av nästa ägare och som kan öka värdet på bostaden. Att göra stora renoveringar av exempelvis kök och badrum inför en försäljning är däremot oftast inget som lönar sig.

2

Investeringar som kan höja värdet på bostaden

När är renoveringslån ett alternativ – och när ska man låta bli?

Att renovera handlar förstås inte bara om att välja bänkskiva i köket eller hitta rätt kakel till badrummet.
Hur allt ska bekostas är också en viktig och avgörande del i projektet.

Kanske har du redan sparat undan pengar för att ro i hamn renoveringen. Att utöka bolånet är annars i många fall ett  alternativ för att förverkliga sina renoveringsdrömmar.

För att kunna använda bolånet för att finansiera en renovering måste det finnas ett utrymme i din belåningsgrad. Du kan som mest låna 85 procent av bostadens värde.

– Räntan på ett bolån är oftast lägre än alternativen och en renovering kan öka värdet på bostaden. Äger du ditt boende kan du se över om det finns låneutrymme så du kan utöka ditt befintliga bolån. Du kan i vissa fall också göra en amorteringsgrundande omvärdering av ditt hus. En ny värdering kan göra att du får en lägre belåningsgrad, vilket kan ge utrymme att låna mer på ditt bolån så att du kan finansiera din renovering, säger Jennie Sandén

– Om du ska utöka lånet för att renovera: Ta höjd för att räntorna kan gå upp och att inflationen gör att renoveringskostnaderna ökar. Se därför till att du har luft i budgeten, så att du har råd att slutföra renoveringen även om det blir dyrare än det var tänkt från början. Gör alltid en rimlig budget, säger Jennie Sandén.

Innan du bestämmer dig för att investera i något roligt såsom en pool – fundera först över din plan för underhållet av bostaden.

– Det kan kännas som en dröm att bygga en pool, men om taket samtidigt sjunger på sista versen är underhållet viktigare för att bevara bostadens värde, säger Jennie Sandén.

Har du ingen plan för underhållet kan en besiktningsman hjälpa dig att utvärdera bostaden och sätta upp en plan för vad som bör göras för att säkerställa att ditt hem förblir i toppskick.

 Underhållet är grundläggande för att behålla värdet av bostaden.

– Att utöka bolånet för att finansiera underhållet är något som nog ska ses som ett undantag. Ta höjd för underhållet i din budget, lägg undan pengar i god tid och ha en buffert redo för att hantera oväntade utgifter, som en trasig kyl eller en trasig värmepump.

– Det kan kännas som en dröm att bygga en pool, men om taket samtidigt sjunger på sista versen är underhållet viktigare för att bevara bostadens värde, säger Jennie Sandén.

Har du ingen plan för underhållet kan en besiktningsman hjälpa dig att utvärdera bostaden och sätta upp en plan för vad som bör göras för att säkerställa att ditt hem förblir i gott skick.

Underhållet är grundläggande för att behålla värdet av bostaden.

– Att utöka bolånet för att finansiera mindre underhåll är något som nog ska ses som ett undantag. Ta höjd för underhållet i din budget, lägg undan pengar i god tid och ha en buffert redo för att hantera oväntade utgifter, som en trasig kyl eller en trasig värmepump.

Dags att värdera om?

För dig som inte gjort en värdering de senaste fem åren kan det vara värt att överväga att göra en ny. Men viktigt att du har lite koll på om priserna fallit i just ditt område i samband med den inbromsning vi sett på bostadsmarknaden när räntorna stiger.

– Din belåningsgrad är en viktig faktor när banken beräknar vilken ränta du kan få. Genom att göra en ny värdering kan du sänka din belåningsgrad, få ner räntan eller amorteringarna och på så sätt sänka din månadskostnad. Men det förutsätter att bostaden stigit i värde sedan du köpte den.

Vad händer om sambolivet inte blir som du tänkt?

Nystart och framtidsdrömmar. Att flytta ihop är både underbart och omvälvande – men ibland blir inte livet som man tänkt sig.
Kärlek som tar slut, sjukdom, arbetslöshet och dödsfall innebär stora omställningar.

Så även om det kan kännas otroligt härligt att planera för en gemensam framtid är det bra att ta diskussionen om vad som händer om det inte håller hela livet ut.

– När ni flyttar ihop börjar sambolagen gälla. Det innebär bland annat att gemensam bostad och gemensamt bohag, som köpts för gemensam användning, ska bodelas om samboförhållandet tar slut och ni inte har avtalat om något annat i ett samboavtal. Ingen vill ju tänka på att man ska separera precis när man flyttar ihop men att skriva ett samboavtal kan vara bra om en part äger bostaden eller har investerat mer i bostaden, säger Jennie Sandén.

En annan viktig faktor är buffertsparande, som hjälper dig att hantera oväntade utgifter. Enligt en undersökning som Danske Bank gjort är det få som har tillräckligt stort buffertsparande.* En annan undersökning från 2021 visar också att så många som var fjärde kvinna inte skulle ha råd att separera.*

En användbar tumregel är att ha ungefär två månadslöner i buffert.

– I undersökning vi gjorde 2022 framkommer att de flesta sparar 5 procent eller mindre av sin nettolön och det är alldeles för lite. När allt blir dyrare är min uppmaning att verkligen hålla kvar i det sparandet man har och i stället utmana sin ekonomi, genom att dra ner på andra saker, innan man rör sitt sparande, säger Jennie Sandén.

Vad händer om du eller din partner blir arbetslös eller sjuk? Låneskydd är försäkringar för bolånetagare som skyddar vid stora oförutsedda livshändelser.

När man är sambo ärver man inte varandra. Därför är det bra att tänka igenom vad som händer om du eller din partner skulle gå bort.

– Det finns en rad verktyg att använda för att trygga ekonomin för partnern som blir kvar, bland annat livförsäkring och testamente. Det är särskilt viktigt att ta tag i det om ni har barn tillsammans, säger Jennie Sandén.

Video: Så tryggar du din boendeekonomi